Jak wygląda wycena ruchomości przez rzeczoznawcę?

Opublikowane przez

Cel powinien być w operacie jednoznacznie określony poprzez wskazanie przeznaczenia operatu szacunkowego i wynikać z celu oszacowania nieruchomości.

Celem może być w szczególności:

określenie udziału środków trwałych w majątku przedsiębiorstwa
dokonanie przekształceń własnościowych, upadłości, fuzji, likwidacji przedsiębiorstwa
ustalenie wartości początkowej i wysokości odpisów amortyzacyjnych
zabezpieczenie kredytu lub pożyczki
określenie ceny wywoławczej do przetargu, aukcji, licytacji
ustalenie wysokości podatku
ustalenie wysokości szkody dla potrzeb postępowania ubezpieczeniowego
podjęcie decyzji inwestycyjnych
sporządzenie analiz ekonomicznych i finansowych.
W zależności od celu i przeznaczenia wyceny przy określaniu wartości nieruchomości wraz z maszynami i urządzeniami trwale z nią związanymi należy wskazać w jakim stanie użytkowym znajdują się zainstalowane przedmiotowe składniki majątkowe .

Po określeniu celu wyceny ruchomości osoba chcąca skorzystać z usługi powinna znaleźć rzeczoznawcę, który się jej podejmie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że wartość ruchomości, które są związane z gruntem na stałe, jest przedmiotem pracy rzeczoznawcy majątkowego. Środkami trwałymi związanymi z gruntem określa się te środki, które w wyniku zdemontowania wpływają na naruszenie funkcji budynków, czyli po ich demontażu budynek nie będzie mógł spełniać swojego celu.

Środki trwałe niezwiązane z gruntem
Natomiast w przypadku określania wartości ruchomości niezwiązanych z gruntem, na przykład maszyn i urządzeń, konieczne jest znalezienie rzeczoznawcy posiadającego stosowne do tego uprawnienia. Rzeczoznawca powinien posiadać uprawnienia nadane przez stowarzyszenia, które zrzeszają rzeczoznawców w tej branży, czyli rzeczoznawców o profilu technicznym. Także innego rodzaju specjalista potrzebny będzie do wycenienia pojazdu – potrzebne będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy samochodowego, który uzyskał stosowne uprawnienia Ministerstwa Infrastruktury.

Parametry niezbędne do przeprowadzenia wyceny
Przy przeprowadzaniu wyceny środków trwałych rzeczoznawca musi uzyskać informacje na temat parametrów wycenianej ruchomości. Są to następujące dane:
marka, model oraz typ środka trwałego
rok produkcji środka trwałego
producent, miejsce i data produkcji środka trwałego
a także inne dane potrzebne w celu zidentyfikowania środka trwałego

Rzeczoznawcy zadają w związku z tym pytania klientom, aby dowiedzieć się także, jak maszyna działa, jakie jest jej przeznaczenie, także pytania dotyczą opisu konstrukcyjnego środka trwałego, wydajności, remontów i napraw danego urządzenia lub maszyny. W ten sposób można najbardziej precyzyjnie określić stan majątku, który w stosunku do początkowej wartości może być obniżony lub podwyższony.

Przyczyny wzrostów i obniżenia wartości środków trwałych
Przy wycenianiu środka trwałego może nastąpić wzrost wartości księgowej środka lub też jej obniżenie. Dzieje się tak z następujących przyczyn:
ubytek wartości następuje z przyczyn technicznych – inaczej mówimy o fizycznej utracie wartości środka trwałego. Jest on spowodowany zjawiskami fizycznymi, czyli dotyczy zużycia fizycznego urządzenia lub maszyny, na przykład tarcia
ubytek wartości następuje z przyczyn funkcjonalnych – dotyczy zmian materiałowych, konstrukcyjnych urządzenia lub maszyny, jej obniżonej sprawności, wyższej energochłonności. Mowa wtedy o czynnikach wewnętrznych i zużyciu funkcjonalnym
ubytek wartości następuje z przyczyn ekonomicznych – wpływają na niego czynniki zewnętrzne, na przykład jest to brak określonych surowców, brak siły roboczej, zmiana przepisów prawa, zmiana przepisów związanych z ochroną środowiska, obniżenie popytu.

Wyróżniamy następujące stany funkcjonowania maszyn i urządzeń trwale związanymi z nieruchomością.

– stan po zainstalowaniu

odnosi się do środków technicznych, które są już przywiezione, zamontowane, zabudowane i zainstalowane lecz niekoniecznie uruchomione.
– stan przy kontynuacji działania

odnosi się do środków technicznych, które są już zainstalowane i uruchomione, działają i będą dalej działać w tym samym miejscu. Stan ten uwzględnia koszty zainstalowania oraz uruchomienia i najczęściej ma zastosowanie przy zmianie właściciela zakładu lub linii technologicznej, lecz bez przeniesienia maszyn i urządzeń.
– stan przy przeniesieniu

odnosi się do sytuacji gdzie nabywca poniesie koszty związane z przeniesieniem środka technicznego na nowe miejsce przeznaczenia.

– stan przy likwidacji

odnosi się do sytuacji sprzedaży środka technicznego przez wyspecjalizowaną firmę przy założeniu istnienia wystarczającego okresu czasu na znalezienie nabywcy oraz gdy zbywca jest zmuszony do transakcji poprzez okoliczności, zaś środek techniczny jest zbywany w takim stanie i w takim miejscu jakim aktualnie się znajduje.

– stan przy likwidacji -sprzedaży zorganizowanej całości gospodarczej

odnosi się do sytuacji sprzedaży zorganizowanej całości gospodarczej w szczególności upadłego, lub likwidowanego przedsiębiorstwa lub jego części przy założeniu, że sprzedawca jest zmuszony do zbycia tej całości poprzez okoliczności.
– stan pozostałości

odnosi się do wyceny środka technicznego, który nie nadaje się już do użytku zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem i jest kupowany ze względu na przydatne do wtórnego wykorzystania zespoły lub elementy.
– stan złomu

odnosi się do wyceny środka technicznego doprowadzonego do postaci złomu Istotnym elementem oszacowania tej wartości jest ciężar i rodzaj materiału z jakiego zbudowany jest środek techniczny, gdyż sprzedaż złomu odbywa się na wagę.

Określiliśmy cel i co dalej? Następnym krokiem powinno być skontaktowanie się z rzeczoznawcą, który w sposób profesjonalny dokona tej wyceny. Zgodnie z definicją Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość ruchomości trwale związanych z gruntem może określić rzeczoznawca majątkowy. A co w przypadku gdy ruchomość nie jest trwale z gruntem związana?. Tutaj pomocnym będą rzeczoznawcy posiadający uprawnienia do wyceny maszyn i urządzeń nadawane przez Stowarzyszenia zrzeszające rzeczoznawców o profilu technicznym. Inną grupą są rzeczoznawcy do wyceny pojazdów i zajmują się tym rzeczoznawcy samochodowi posiadający certyfikaty Ministerstwa Infrastruktury.

Skomentuj

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *